תוכנית תמ"א 38 נולדה עקב רעיון מדיני-ממשלתי ליישום תוכנית לחיזוק בניינים שנבנו לפני שנת 1970 מפני רעידות אדמה ועקב כך קריסת המבנים. מומחים בתחום טוענים כי מדינת ישראל כבר הייתה אמורה לחוות רעש אדמה קיצוני בעשר השנים האחרונות וכי זה רק עניין של זמן עד שנחווה רעש שכזה. מדינת ישראל יושבת בצומת גיאוגרפית בעייתית מאוד ונמצאת על קו השבר הסורי-אפריקאי. עקב כך, מדינת ישראל החליטה להגות תוכנית חירום לחיזוק מבנים ישנים במדינת ישראל ולהכשירם לעת צורך מפני רעידות אדמה. מדינת ישראל נתקלה בחלק המימוני של הפרויקטים הגרנדיוזים, והייתה צריכה להמציא פתרונות יצירתיים לחלק המימוני של הפרויקטים, ועל כן היא הגתה את הרעיון שהיזמים עצמם מתחום הבנייה יממנו את חיזוק המבנים ובתמורה לכך יקבלו זכויות בנייה על גבי גג הבניין לבניית דירות נוספות וכך הדבר יצא להם משתלם. על ידי כך גם העיריות ירוויחו דירות נוספות שלא על חשבון שטחים נוספים, ארנונה נוספת וכד'. הדיירים גם ירוויחו מהתוכנית מכיוון שמעבר לעובדה שהם יקבלו בניין מחוזק לרעידות אדמה הם גם יקבלו במסגרת תוכנית תמ"א 38 תל אביב בניין יפיפה וחדש עם מגוון אלמנטים ששופצו על חשבון היזם והקבלן במסגרת התוכנית.
השלבים לביצוע תוכנית תמ"א 38 בתל אביב:
• שלב ראשון – פנייה ליזמים: בשלב הראשון על דיירי הבניין לפנות ליזמים מתחום תמ"א 38 ולבקש את בדיקתם ליישום התוכנית על הבניין שלהם. היזם מצידו ילך לגורמים השונים בעירייה ויבדוק האם הפרויקט אפשרי לביצוע בבניין והאם יישום תוכנית תמ"א 38 בתל אביב כדאית לו ולדיירי הבניין.
• שלב שני – הגשת תוכניות: לאחר בדיקות היזם (ועדיף לפנות ליותר מיזם אחד על מנת לקבל מגוון הצעות ודעות), יגיש היזם את עיקרי התוכנית לדיירים על מנת לחתום על הסכם לביצוע תוכנית תמ"א 38 על הבניין של הדיירים. מנקודה זו ואילך למשך כל הפרויקט כל ההוצאות הנלוות לפרויקט יחולו על גבי היזם והדיירים לא צריכים להוציא אגורה מכיסם. לאחר אישור עיקרי התוכנית וחתימה אל מול וועד דיירי הבניין יחל היזם בהגשת תוכניות מפורטות לדיירי הבניין לביצוע תוכנית תמ"א 38 תל אביב ויחל בהחתמת הדיירים לביצוע הפרויקט. על מנת להוציא לפועל את תוכנית תמ"א 38 ישנה חובת מינימום של 66% חתימות מצד הדיירים – וככל שמתקרבים ל 100% חתימות כך הדבר יקל על ההליכים הבירוקרטים שמלווים את הפרויקט.
• שלב שלישי – ביצוע הפרויקט: היזם הנבחר יגיש את התוכניות לעירייה ולגורמים הנלווים הרלוונטיים ולאחר קבלת טופס אישור התחלת בנייה יחל הביצוע של התוכנית. בדרך כלל ביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38 בתל אביב נדרשים 18 חודשי עבודה. במהלך הפרויקט הדיירים יחושו מעת אי נוחות אבל זכרו – הנ"ל משתלם בצורה שלא תשוער כלל ויתרום רבות בסופו של התהליך לחיזוק הבניין ושדרוגו מהרבה הביטים.
• שלב רביעי – סיום הפרויקט: לאחר כשנה וחצי לערך הדיירים יקבלו לידיהם בניין חדש ומשודרג, אשר עומד בתקנים המחמירים מפני עמידות לרעידות אדמה. הדיירים יקבלו בניין משודרג עם תשתיות חדשות (ביוב, מים, חשמל, אינסטלציה), חדר מדרגות חדש, מעלית חדשה (אן הוספת מעלית במקרה ואין), פיתוח סביבתי וכמובן ממ"דים נוספים בבניין. עליית ערכי הדירות בביצוע פרויקט תמ"א 38 הם בדרך כלל סביב ה 35% כך שהדיירים גם מרוויחים הרבה מאוד כסף פוטנציאלי בשווי הדירה שלהם.
